Vente de Maisons et Appartements dans le Gers (32)
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Le Gers, véritable joyau du sud-ouest, offre une qualité de vie exceptionnelle, entre bastides médiévales, paysages vallonnés, gastronomie renommée et ambiance chaleureuse. C’est un territoire idéal pour ceux qui recherchent calme, nature, authenticité… et un vrai art de vivre.

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32 - Gers - Chef-lieu : Auch — Sous-préfectures : Condom, Mirande

192 649
Habitants

6 257
km²

463
Communes

30
hab/km²

Le département du Gers, situé dans la région Occitanie, s'étend sur une superficie de 6 257 km². Avec ses collines verdoyantes et ses bastides pittoresques, il offre un cadre bucolique et authentique. Son chef-lieu, Auch, est une ville d'histoire et de culture.

Le Gers est la Gascogne dans toute sa splendeur — un département de collines douces et de ciels immenses, de bastides médiévales perdues dans les tournesols, de vignobles d'Armagnac et de marchés aux foies gras où la vie coule encore selon des rythmes anciens. C'est le pays de d'Artagnan — le héros de Dumas, né à Lupiac — et l'un des territoires les plus préservés de France par sa ruralité profonde et son refus de se laisser dévorer par l'urbanisation.

Le département Gers est 53 % moins cher que le prix immobilier moyen en France. Cette réalité arithmétique est à la fois la clé de compréhension du marché gersois et son principal argument commercial : dans un pays où le pouvoir d'achat immobilier s'est effondré dans les grandes métropoles, le Gers offre encore ce que beaucoup ne pensaient plus accessible — une maison de caractère, un terrain, un jardin, du calme et de l'air — pour le prix d'un studio parisien.

Le Gers ne comporte ni autoroute, ni voie ferrée électrifiée, ni aéroport desservi par des lignes régulières. La seule voie rapide à 2x2 voies et la seule ligne ferroviaire du département relient Auch à la métropole de Toulouse, principal pôle d'attraction du département. Ce que d'aucuns perçoivent comme un handicap est en réalité le gage d'une qualité de vie que les infrastructures ont précisément préservée : pas d'autoroute traversante, pas de périphérique, pas de zone commerciale géante — juste des villages de pierre, des collines de blé et les Pyrénées en toile de fond.

Le département s'organise autour de six bassins de vie distincts : le pays auscitain (Auch et sa couronne, cœur administratif), la Ténarèze et l'Armagnac central (Condom, Eauze, Valence-sur-Baïse — vignoble historique), la Lomagne (Lectoure, Fleurance, Mauvezin — collines et bastides), le pays d'Auch Nord (L'Isle-Jourdain, Gimont — porte de Toulouse), le pays d'Armagnac occidental (Nogaro, Vic-Fezensac, Cazaubon — thermalisme et tauromachie) et le pays du Bas Armagnac (Plaisance, Riscle, Saint-Mont — vignobles des Pyrénées).

Laguian-Mazous - 32170

- Maison de 235 m² -

Commune

- Maison de 120m² -

Commune

- Maison de 150 m² -

Commune

- Maison

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Le marché immobilier : analyse et valeurs

Le marché immobilier gersois est l'un des plus accessibles de France — et paradoxalement l'un des plus sous-estimés par les acquéreurs qui ignorent encore ce territoire. Les prix DVF oscillent entre un minimum de 614 €/m² et un maximum de 4 942 €/m², avec un prix moyen de 1 648 €/m².
En Gers, le prix des maisons est de 1 686 €/m² en moyenne et les appartements de 1 640 €/m² en moyenne.
Trois données de marché méritent d'être retenues pour comprendre le Gers immobilier en 2026. Premièrement, le Gers compte environ -4 % d'acheteurs de moins que de vendeurs — un marché en équilibre légèrement vendeur, ce qui laisse une marge de négociation réelle (5 à 10 % possible sur les biens à rénover ou mal présentés). Deuxièmement, 68 % des résidents gersois sont propriétaires et 35 % sont retraités — deux indicateurs qui confirment un tissu de vendeurs souvent âgés, attachés à leurs biens et parfois sous-informés sur les valeurs DVF réelles. Troisièmement, L'Isle-Jourdain constitue une anomalie de prix significative dans ce marché rural : à la porte de Toulouse, ce marché périurbain affiche des prix deux fois supérieurs au reste du département.

Prix moyens observés (données DVF/DGFiP, mars 2026)

Secteur
Auch (préfecture)
L'Isle-Jourdain (porte Toulouse)
Lectoure
Fleurance
Condom
Eauze
Lombez
Gimont
Vic-Fezensac
Mirande
Lectoure (premium)
Bastides isolées

Maisons (€/m²)
1 840 €
2 726 €
1 858 – 2 137 €
1 627 €
1 366 €
1 462 €
1 969 €
1 816 – 1 720 €
1 485 €
1 464 €
jusqu'à 2 511 €
800 – 1 200 €

Appartements (€/m²)
1 661 €
2 360 €
1 479 – 1 633 €
1 212 €
889 €
1 346 €
NC
NC
NC
NC
NC
NC

Les biens les plus recherchés dans le Gers

Les maisons de maître et hôtels particuliers des bastides médiévales (Lectoure, Fleurance, Condom, La Romieu) constituent le segment le plus prisé par les acquéreurs en quête d'authenticité historique — des bâtisses du XVIIe ou XVIIIe siècle en pierre de taille, avec cours intérieures et caves voûtées, disponibles à partir de 200 000 € pour des biens à rénover et jusqu'à 500 000 € pour les mieux rénovés.

Les maisons de campagne avec terrain (entre 2 000 et 10 000 m²) sont le produit de référence du marché gersois — ce que cherchent la quasi-totalité des acquéreurs en provenance de Toulouse, Paris ou Bordeaux. Une maison de 120 m² habitable avec 3 000 m² de jardin, piscine et grange se négocie entre 200 000 € et 350 000 € selon l'état et la localisation.

Les corps de ferme et domaines agricoles (avec terres, granges, puits) sont le marché de niche le plus porteur sur la longue durée — des exploitations de 2 à 20 hectares avec habitation, disponibles entre 300 000 € et 800 000 €, qui attirent les projets agrotouristiques, les éleveurs en installation ou les acquéreurs cherchant l'autosuffisance alimentaire.

Fourchette globale : de moins de 615 €/m² pour les bâtis les plus dégradés dans les hameaux isolés jusqu'à 4 942 €/m² pour les propriétés d'exception rénovées avec piscine et vue Pyrénées.

Les villes et secteurs clés

Auch est la capitale historique de la Gascogne — ville créée par les Romains, Auch a connu son heure de gloire au Moyen Âge alors qu'elle était la capitale de la province de Gascogne. Réputée pour sa gastronomie, sa cathédrale, ses pousterles et son escalier monumental du haut duquel la statue de d'Artagnan domine le cours du Gers.
Préfecture de 23 000 habitants, elle concentre tous les services publics (préfecture, tribunal, hôpital, lycées, IUT) et constitue le marché résidentiel le plus actif du département. Son marché est le plus liquide du 32 — des appartements 3-4 pièces en centre historique se vendent entre 80 000 € et 180 000 €, des maisons avec jardin entre 150 000 € et 300 000 €.
L'Isle-Jourdain est le marché de l'effet Toulouse — commune périurbaine de 10 000 habitants à la sortie de la N124 vers Auch, elle bénéficie de la proximité directe de Toulouse (30 min) tout en offrant un cadre de vie semi-rural. Son marché immobilier, à 2 726 €/m² pour les maisons, est le plus cher du Gers — deux fois la moyenne départementale — et concentre les familles toulousaines qui veulent de l'espace sans renoncer à leurs emplois métropolitains.
Lectoure est la perle du Gers — une cité épiscopale médiévale perchée sur son promontoire de calcaire blanc à 150 m de hauteur dominant toute la Lomagne, classée parmi les plus beaux panoramas du Sud-Ouest. Ses hôtels particuliers du XVIIe siècle, ses remparts, sa cathédrale gothique et son musée lapidaire gallo-romain en font l'une des villes de caractère les plus recherchées du département par les acquéreurs en résidence principale ou secondaire. Prix : 1 858 €/m² en moyenne, mais les plus belles propriétés atteignent 2 500 €/m²+ pour les biens rénovés avec vue panoramique.
Condom est la capitale de l'Armagnac et de la Ténarèze — une ville médiévale de 7 000 habitants sur la Baïse, avec sa cathédrale gothique flamboyant, son cloître Renaissance et les vignobles d'Armagnac qui l'entourent. C'est le marché des amateurs de vieilles pierres et de bon vin, avec des maisons accessibles dès 120 000 € dans le centre historique.
Fleurance est la bastide la plus vivante du Gers — fondée en 1272, elle conserve son plan en damier médiéval, sa halle couverte du XIVe siècle et son marché hebdomadaire du samedi matin qui est l'un des plus beaux du Sud-Ouest. Point d'accueil de nombreux néo-ruraux grâce à son dynamisme associatif et à son centre de bien-être. Prix : 1 627 €/m² pour les maisons — très accessible pour une bastide de cette qualité.
Marciac est la ville du Jazz in Marciac — l'un des dix plus grands festivals de jazz du monde (100 000 spectateurs en trois semaines d'août), dans une bastide de 1 300 habitants qui se transforme chaque été en capitale mondiale du jazz. Ce festival extraordinaire a dopé l'image du Gers et de Marciac en particulier : des propriétés comme résidences secondaires y sont achetées par des amateurs de jazz du monde entier.
Cazaubon-Barbotan est la station thermale du Gers — troisième station d'Occitanie, spécialisée cardiovasculaire et rhumatologie, avec son lac de l'Uby (sport nautique, plages, camping) et ses cures de 3 semaines qui drainent chaque saison des milliers de curistes. Un marché de retraités aisés en quête d'un pied-à-terre entre cure et Pyrénées.
Vic-Fezensac est la capitale de la course landaise — les arènes de Vic accueillent le plus grand concours de course landaise de France (tradition gasconne de tauromachie sans mise à mort). Marché tranquille et accessible, idéal pour les acquéreurs qui recherchent l'authenticité gasconne sans le prix des bastides médiévales les plus cotées.

Délais d'achat et de vente

Le contexte national : délai moyen national de 90 à 100 jours de mandat à compromis en 2025, auxquels s'ajoutent 2,5 à 3 mois pour l'acte authentique, soit 5 à 7 mois au total.
Les spécificités du marché gersois :
Le Gers est un marché lent par nature — et c'est sa force autant que sa contrainte. Les acquéreurs qui viennent s'y installer ont généralement mûri leur projet pendant 6 à 18 mois, ont visité plusieurs fois et connaissent le territoire avant d'acheter. Ce temps de maturation est structurellement plus long qu'en milieu urbain, mais il produit des acheteurs solides, peu susceptibles de se rétracter.
Le marché est également peu liquide en termes de volumes : avec seulement quelques centaines de transactions annuelles sur l'ensemble du département, chaque bien est unique et chaque mandat a une valeur propre élevée. Un agent Soleiadou exclusif sur le Gers a besoin de 30 à 50 bien sélectionnés, correctement estimés et parfaitement diffusés vers les clientèles toulousaines, parisiennes et étrangères.

L'ENSOLEILLEMENT DANS LE GERS

À Auch, on compte environ 2 690 heures d'ensoleillement par an. En juillet, le mois le plus ensoleillé, la ville enregistre en moyenne 9,62 heures d'ensoleillement quotidien. Les étés sont très chauds et faiblement pluvieux. Les hivers varient, avec souvent des températures négatives, des gelées nocturnes et parfois de la neige dans le sud, mais le climat reste tout de même relativement doux et clément.

La position du Gers dans l'échelle nationale : Le Gers se situe dans une position intermédiaire très intéressante sur l'échelle de l'ensoleillement français. La moyenne entre l'Aquitaine et la région lyonnaise s'établit autour de 1 900 à 2 000 heures de soleil par an. Avec ses 2 690 heures annuelles, Auch fait donc significativement mieux que sa situation géographique entre Atlantique et Pyrénées ne le laisserait supposer.

Pourquoi le Gers est plus ensoleillé qu'attendu : Le paradoxe du Gers tient à sa position géographique unique. Le département est soumis à différents types de climats : le climat océanique tempéré pour sa partie nord-ouest, l'influence méditerranéenne qui remonte depuis le Languedoc par les cols pyrénéens pour sa partie sud-est.
Trois facteurs expliquent cet ensoleillement supérieur à la réputation du département :
L'effet de foehn pyrénéen. Lorsque les perturbations atlantiques arrivent du nord-ouest, les Pyrénées font barrage aux nuages et la descente d'air sec côté gascon crée des conditions de ciel dégagé. Le vent d'Autan — ce vent de secteur est-sud-est caractéristique de tout le Sud-Ouest — est le signe de ces conditions : chaud, sec, il chasse les nuages et garantit plusieurs jours consécutifs de beau temps.
L'abri partiel des Pyrénées. Contrairement à l'Atlantique direct qui noie Bordeaux et les Landes sous les fronts pluvieux, le Gers bénéficie d'un abri relatif des massifs pyrénéens face aux perturbations venant du golfe de Gascogne. Les précipitations tombent d'abord sur les versants pyrénéens puis s'épuisent avant d'atteindre Auch ou Lectoure.
L'influence méditerranéenne remontante. Par les cols du Lauragais — la trouée entre Pyrénées et Massif Central qui relie Toulouse à la Méditerranée — des masses d'air chaud et sec de type méditerranéen remontent régulièrement en été jusqu'au cœur du Gers, offrant des semaines de chaleur sèche et ensoleillée typiquement provençales.

Températures et confort saisonnier : Les températures moyennes enregistrées à Auch sont de 4,9 °C en janvier (minimum) et de 21,7 °C en août (maximum). La température annuelle moyenne est de 13,5 °C. Ces données traduisent un confort thermique remarquable : des hivers doux sans froid excessif, des étés chauds sans l'humidité accablante du littoral méditerranéen, et deux saisons intermédiaires (printemps et automne) d'une douceur et d'une lumière que les acquéreurs du nord de la France décrivent systématiquement comme une révélation.

Conclusion : le Gers se positionne au niveau du Vaucluse et de Montpellier en termes d'ensoleillement — une réalité surprenante pour un département que beaucoup imaginent atlantique et pluvieux, et un argument commercial de premier ordre face aux acquéreurs parisiens ou nordistes qui hésitent entre le Gers et les départements méditerranéens à deux fois le prix.

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Le Gers est la France profonde dans ce qu'elle a de plus généreux — des bastides médiévales perchées sur des collines de calcaire blanc, des vignobles d'Armagnac qui produisent la plus vieille eau-de-vie de France, des marchés où le foie gras arrive encore frais de l'élevage voisin, et des maisons de maître qui attendent depuis des décennies un propriétaire à la hauteur de leur histoire.
Ce n'est pas le département pour ceux qui cherchent la mer ou la vitesse. C'est le département pour ceux qui ont décidé que la qualité de vie ne se mesurait pas au prix au m², mais à la beauté du panorama le matin, au silence complet la nuit et au sens retrouvé dans un quotidien ancré dans un territoire.
Que vous cherchiez une bastide du XVIIIe siècle à Lectoure, une ferme avec terres autour de Fleurance, un mas rénové avec vue Pyrénées près de Mirande ou un appartement de caractère dans le centre historique d'Auch, notre agent Soleiadou sur ce secteur vous accompagne avec l'estimation DVF précise, le dossier de présentation à la hauteur du bien et la diffusion vers toutes les clientèles qui cherchent le Gers sans encore savoir qu'elles le cherchent.
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