06 - Alpes Maritimes - Antibes et les alentours

1 128 000
Habitants

4 299
km²

163
Communes

262
hab/km²

Prix médian appt Nice
5 240 €/m² (oct. 2025)
↑ +1,8%

Prix médian maison 06
5 440 €/m² département
→ Stable

Cap-Ferrat / Antibes
12 000+ €/m² prestige
↑ Forte demande

Arrière-pays niçois
2 800€/m² villages perchés
↑ Attractivité télétravail

Avec un PIB par habitant parmi les plus élevés de France, les Alpes-Maritimes constituent le second pôle économique de PACA après les Bouches-du-Rhône. Quatre moteurs structurels : le tourisme haut de gamme (Nice reçoit plus de 5 millions de visiteurs par an, Festival de Cannes, Monaco à 20 min), Sophia Antipolis (IBM, Texas Instruments, SAP, Amadeus, Orange, les grandes entreprises mondiales du numérique), l'aéroport Nice Côte d'Azur (3e aéroport français, liaisons directes avec plus de 120 destinations mondiales) et la filière santé-bien-être (parfumerie de Grasse — capitale mondiale du parfum).
La clientèle immobilière internationale est structurelle et diversifiée : Britanniques, Belges, Scandinaves, Russes, Américains, Moyen-Orientaux — autant de profils d'acquéreurs que les portails francophones seuls ne suffisent pas à capter. La diffusion multilingue de Soleiadou, notamment via soleiadou-belgium.be pour la clientèle francophone belge, est un atout commercial direct sur ce marché.

Valeurs immobilières (DVF/DGFiP, mars 2026) Le marché des Alpes-Maritimes est 72 % au-dessus de la moyenne nationale. La fourchette DVF s'étend de 2 000 €/m² pour les villages de l'arrière-pays jusqu'à plus de 50 000 €/m² pour les appartements les plus exclusifs de la Croisette ou du cap Ferrat.

Secteur
Nice (moyenne)
Nice (Promenade, Carré d'Or)
Cannes
Antibes / Juan-les-Pins
Sophia Antipolis / Valbonne
Mougins / Mouans-Sartoux
Grasse
Menton
Beausoleil (Monaco border)
Arrière-pays niçois

Maisons (€/m²)
5 000 – 5 500 €
8 000 – 15 000 €
7 000 – 9 000 €
7 000 – 8 000 €
5 000 – 6 000 €
5 000 – 6 000 €
4 500 – 5 500 €
4 500 – 5 500 €
6 000 – 8 000 €
2 500 – 4 500 €

Appartements (€/m²)
4 800 – 5 200 €
7 000 – 12 000 €
6 000 – 8 000 €
5 500 – 7 000 €
NC
NC
3 500 – 4 500 €
3 800 – 4 800 €
5 500 – 7 000 €
NC

Villes et secteurs

Nice est la capitale de la Côte d'Azur — 343 000 habitants, troisième aéroport de France, tramway, université, Promenade des Anglais. Son marché immobilier est le plus diversifié du département : du studio étudiant dans l'arrière-pays à la villa Belle Époque sur les hauteurs de Cimiez.
Cannes est le marché du prestige balnéaire — la Croisette, les palaces, les yachts. Mais aussi un marché résidentiel plus abordable dans les quartiers résidentiels de La Bocca ou du Cannet.
Antibes et Juan-les-Pins constituent le marché résidentiel le plus recherché du bassin cannois — prestige sans l'inflation de Cannes, Fort Carré, musée Picasso.
Sophia Antipolis est un marché sui generis — des cadres supérieurs internationaux des entreprises technologiques qui vivent dans des mas et bastides entre Valbonne et Mougins, loin de l'agitation côtière.
L'arrière-pays niçois (Saint-Paul-de-Vence, Vence, Tourette-sur-Loup, Gourdon, Peille) représente la grande opportunité sous-estimée des prochaines années : des villages médiévaux perchés à 30 minutes de Nice, avec des prix encore 40 à 60 % inférieurs aux communes côtières.

Délais et conseils pratiques
Le marché des Alpes-Maritimes est l'un des plus liquides du réseau Soleiadou — des biens correctement estimés se vendent souvent en moins de 30 jours en haute saison (avril-octobre). La clientèle internationale exige une diffusion EN, NL, et pour les segments premium une présence sur les portails spécialisés. Les délais s'allongent significativement sur les biens à DPE dégradé, très fréquents dans l'immobilier ancien niçois des années 1950-1970.

Sur la façade méditerranéenne, on parle généralement de 2 700 à 3 000 heures de soleil par an selon les secteurs.

Quelques précisions importantes à avoir en tête : Les données sont basées sur des moyennes climatiques historiques (normales météo), pas sur une prévision en temps réel. Pour un usage commercial avec des clients, c'est parfaitement suffisant et représentatif.

ALPES-MARITIMES
Parfait, le 06 est un département fascinant avec des micro-climats très variés — de la mer à 2 800m d'altitude en moins de 50km ! Je vais couvrir toutes les grandes zones.
Nice — Baie des Anges / Littoral (43.71°N) - ~3 017h/an — Nice est la référence nationale, protégée par les Préalpes au nord et ouverte plein sud sur la Méditerranée.
Menton — Côte frontière / Micro-climat exceptionnel (43.77°N) - ~3 096h/an — Menton est le micro-climat le plus chaud et le plus ensoleillé de France métropolitaine. Le cirque montagneux qui l'entoure la protège de tous les vents froids, créant un véritable abri thermique unique.
Cannes — Côte de l'Esterel / Golfe (43.55°N) - ~2 981h/an — Cannes bénéficie de la protection de l'Esterel à l'ouest et des îles de Lérins qui tempèrent les houles et les vents.
Antibes — Cap d'Antibes / Littoral (43.58°N) - ~3 004h/an — Entre Cannes et Nice, Antibes cumule les avantages des deux secteurs avec une exposition quasi parfaite.
Grasse — Préalpes / Arrière-pays (43.66°N / 330m) - ~2 849h/an — L'altitude et l'exposition au nord-ouest font perdre environ 150h par rapport au littoral, mais Grasse reste très bien ensoleillée.
Vence — Collines de l'arrière-pays (43.72°N / 325m) - ~2 907h/an — Vence, mieux exposée que Grasse grâce à son orientation plus méridionale, tire un meilleur parti de la lumière côtière.
Puget-Théniers — Vallée du Var / Préalpes (43.96°N / 415m) - ~2 777h/an — La vallée encaissée du Var génère de l'ombre en hiver en début et fin de journée, mais l'été est magnifique.
Saint-Martin-Vésubie — Mercantour / Haute-montagne (44.07°N / 1 000m) - ~2 670h/an — À 1 000m d'altitude dans le Mercantour, l'ensoleillement baisse mais reste très correct. L'été en revanche est exceptionnel avec des journées longues et lumineuses.
Tende — Haute vallée de la Roya (44.09°N / 815m) - ~2 583h/an — La vallée de la Roya est encaissée et orientée nord-sud, ce qui limite l'ensoleillement hivernal. C'est le secteur le moins ensoleillé du département mais il reste au-dessus de la moyenne nationale.

Synthèse complète des Alpes-Maritimes
Les grands enseignements des Alpes-Maritimes : Menton est le champion absolu de France métropolitaine avec ~3 096h — son cirque montagneux crée un abri thermique et solaire unique au monde. Le gradient littoral/montagne est le plus fort de tous les départements méditerranéens : on perd plus de 500h entre Menton et Tende en à peine 50km. Vence est la grande surprise : malgré son altitude, son exposition sud lui permet de talonnner le littoral. Pour un agent immobilier, l'argument ensoleillement est décisif dans ce département : chaque kilomètre vers l'intérieur se traduit par une valeur différente à argumenter.

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